Nieruchomości — zasiedzenie, współwłasność, eksmisja

Nieruchomości na Śląsku mają swoją specyfikę

W Bytomiu i Zabrzu spotykam sprawy, jakich nie ma w większości Polski: kamienice o nieuregulowanym stanie prawnym, mieszkania po osobach, które wyjechały do Niemiec i nigdy nie przeprowadziły postępowania spadkowego, grunty bez założonej księgi wieczystej, współwłasności rozdrobnione między kilkunastu spadkobierców z trzech pokoleń. To sprawy żmudne, ale rozwiązywalne — i zwykle bardzo opłacalne, bo dopiero uporządkowany tytuł prawny pozwala nieruchomość sprzedać, wynająć albo obciążyć.

Zasiedzenie

Kto od lat korzysta z nieruchomości jak właściciel, choć formalnie nim nie jest, może stać się jej właścicielem przez zasiedzenie. Warunkiem jest samoistne posiadanie nieprzerwane przez dwadzieścia lat w dobrej wierze albo trzydzieści lat w złej wierze. Do własnego okresu posiadania można doliczyć okres poprzednika, na przykład rodzica, co w sprawach rodzinnych bywa rozstrzygające.

W praktyce sprawa o zasiedzenie stoi i upada na dowodach: zeznaniach świadków, rachunkach za media, dowodach remontów, opłatach podatku od nieruchomości. Zbieranie ich zaczynam zawsze przed złożeniem wniosku, nie po. Opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia wynosi 2000 złotych.

Zniesienie współwłasności

Współwłasność potrafi sparaliżować nieruchomość na lata: nikt nie może sprzedać całości, nikt nie chce inwestować, a część współwłaścicieli bywa nieosiągalna albo nieżyjąca. Każdy współwłaściciel może w każdej chwili żądać zniesienia współwłasności i nie da się tego prawa skutecznie wyłączyć na stałe.

Sąd może podzielić nieruchomość fizycznie, przyznać ją jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo zarządzić sprzedaż licytacyjną i podzielić uzyskaną sumę. Przy okazji rozlicza nakłady, pożytki i koszty utrzymania. Opłata od wniosku wynosi 1000 złotych, a przy zgodnym projekcie zniesienia współwłasności 300 złotych.

Nieuregulowany stan prawny i księgi wieczyste

Bardzo częsta sytuacja: nieruchomość faktycznie należy do rodziny od pokoleń, ale w księdze wieczystej wpisany jest pradziadek albo nie ma jej wcale. Wtedy trzeba iść po kolei — przeprowadzić zaległe postępowania spadkowe, dokonać działu spadku, a następnie doprowadzić księgę wieczystą do stanu zgodnego z rzeczywistością albo założyć ją od zera.

Jeżeli treść księgi rozmija się z rzeczywistym stanem prawnym, służy powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej. To jedna z tych spraw, w których wartość pracy adwokata widać najwyraźniej, bo samo ustalenie kolejności działań decyduje o tym, czy sprawa potrwa rok, czy pięć lat.

Eksmisja i ochrona lokatorów

Reprezentuję zarówno właścicieli, którzy nie mogą odzyskać własnego lokalu, jak i lokatorów zagrożonych utratą dachu nad głową. Warto od razu wiedzieć, że polskie prawo mocno chroni lokatorów: sąd w wyroku eksmisyjnym orzeka o uprawnieniu do lokalu socjalnego, a w okresie od 1 listopada do 31 marca nie wykonuje się eksmisji do noclegowni ani na bruk. Opłata od pozwu o opróżnienie lokalu wynosi 200 złotych.

Osobną, częstą sytuacją jest zajmowanie mieszkania przez byłego małżonka po rozwodzie. Tu droga bywa inna i zależy od tego, do czyjego majątku lokal należy.

Służebności i spory sąsiedzkie

Prowadzę też sprawy o ustanowienie służebności drogi koniecznej, gdy działka nie ma dostępu do drogi publicznej, o służebność przesyłu wraz z wynagrodzeniem za korzystanie z gruntu przez przedsiębiorstwa energetyczne, a także sprawy o naruszenie posiadania, w których obowiązuje krótki, roczny termin na wystąpienie do sądu.

Ile to kosztuje

Opłaty sądowe podałem wyżej i są one stałe. Honorarium ustalam po zapoznaniu się ze sprawą, bo różnice bywają duże: zgodne zniesienie współwłasności między dwiema osobami to inna praca niż zasiedzenie z pięcioma uczestnikami i sporem dowodowym. Kwotę podaję na pierwszym spotkaniu, przed podjęciem decyzji. Możliwa jest płatność w ratach.

Co przygotować

• Numer księgi wieczystej albo informację, że księgi nie ma
• Wypis z rejestru gruntów, jeśli jest dostępny
• Dokumenty własności: akty notarialne, postanowienia spadkowe, umowy
• Dowody korzystania z nieruchomości: rachunki, opłaty podatku, zdjęcia, faktury za remonty
• Dane pozostałych współwłaścicieli lub spadkobierców, choćby niepełne

Jeżeli sprawa wiąże się z niezałatwionym spadkiem — a na Śląsku wiąże się bardzo często — warto zajrzeć również do opisu spraw spadkowych, bo zwykle to tam trzeba zacząć.

Najczęstsze pytania o sprawy dotyczące nieruchomości

Po ilu latach można zasiedzieć nieruchomość?

Po dwudziestu latach samoistnego posiadania w dobrej wierze albo po trzydziestu latach w złej wierze. Do własnego okresu można doliczyć okres posiadania poprzednika.

Ile kosztuje wniosek o zasiedzenie?

Opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości wynosi 2000 zł.

Czy współwłaściciel może zablokować zniesienie współwłasności?

Nie. Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności, a przy braku zgody rozstrzyga sąd.

Ile kosztuje zniesienie współwłasności?

1000 zł od wniosku, a przy zgodnym projekcie zniesienia współwłasności 300 zł.

Czy eksmisję można przeprowadzić zimą?

W okresie od 1 listopada do 31 marca nie wykonuje się eksmisji osób, którym nie przyznano prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego.

Nieruchomość nie ma księgi wieczystej — co zrobić?

Zwykle trzeba najpierw przeprowadzić zaległe postępowania spadkowe i dział spadku, a dopiero potem założyć księgę wieczystą lub uzgodnić jej treść z rzeczywistym stanem prawnym.