Zniesienie współwłasności — kiedy jeden ze współwłaścicieli się nie zgadza

Nikt nie musi trwać we współwłasności

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności i nie potrzebuje do tego zgody pozostałych. Jeżeli porozumienie jest możliwe, wystarczy umowa — przy nieruchomościach w formie aktu notarialnego. Gdy zgody nie ma, rozstrzyga sąd. Nie da się natomiast żądania zniesienia skutecznie wyłączyć na zawsze; umowne wyłączenie jest dopuszczalne tylko na czas oznaczony, i to ograniczony.

Trzy sposoby, w określonej kolejności

Podział fizyczny jest zasadą — sąd sięga po niego w pierwszej kolejności. Działkę da się podzielić na mniejsze, dom czasem na dwa samodzielne lokale. Podział jest jednak niedopuszczalny, gdy byłby sprzeczny z przepisami albo z przeznaczeniem rzeczy, albo gdy pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Przy mieszkaniu w bloku podział fizyczny odpada niemal zawsze.

Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych to rozwiązanie najczęstsze. Sąd bierze pod uwagę, kto w nieruchomości mieszka, kto ją utrzymywał i kto realnie jest w stanie spłatę udźwignąć. Samo zamieszkiwanie nie przesądza sprawy, ale waży.

Sprzedaż licytacyjna i podział uzyskanej sumy to ostateczność. Cena osiągana na licytacji bywa wyraźnie niższa od rynkowej, więc traci na tym każdy — i właśnie ta perspektywa bywa najlepszym argumentem za ugodą.

Spłaty można rozłożyć na raty

Sąd, przyznając nieruchomość jednej osobie, oznacza wysokość spłat i termin ich uiszczenia. Spłaty mogą zostać rozłożone na raty — maksymalnie na dziesięć lat — a sąd może też odroczyć termin płatności. To otwiera drogę tym, którzy chcą zachować dom, ale nie mają gotówki od ręki. Uprawnionym do spłaty sąd może zabezpieczyć należność hipoteką.

Rozliczenia: tu kryje się największa pułapka

W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga wszystkie wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy: nakłady na nieruchomość, poniesione remonty, zapłacony podatek i ubezpieczenie, pobrane pożytki, wreszcie wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy ponad swój udział.

Pułapka polega na tym, że po prawomocnym zakończeniu sprawy tych roszczeń nie można już dochodzić osobno. Kto nie zgłosił swoich rozliczeń w toku postępowania, traci je bezpowrotnie. To najczęstszy i najbardziej kosztowny błąd w tego typu sprawach — zwłaszcza po stronie osoby, która przez lata sama utrzymywała nieruchomość.

Gdy jeden ze współwłaścicieli nie żyje

Nie da się znieść współwłasności z osobą nieżyjącą. Najpierw trzeba przeprowadzić stwierdzenie nabycia spadku, a często również dział spadku. Zdarza się, że obie sprawy prowadzi się równolegle albo łączy. Przy nieruchomościach, w których od pokoleń nikt nie porządkował stanu prawnego, to zwykle pierwszy krok — piszę o tym przy okazji spraw spadkowych.

Koszty i czas

Opłata od wniosku o zniesienie współwłasności jest stała i wynosi tysiąc złotych. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia, opłata spada do trzystu złotych — to realna zachęta, żeby przed złożeniem pisma spróbować się dogadać choćby co do sposobu podziału. Do tego dochodzą koszty opinii biegłego rzeczoznawcy, a przy podziale fizycznym także geodety. Sprawę rozpoznaje sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości — w Bytomiu i Zabrzu odpowiednio tamtejsze sądy rejonowe.

Co przygotować

• Numer księgi wieczystej i wypis z ewidencji gruntów
• Dokumenty, z których wynikają udziały — akty notarialne, postanowienia spadkowe
• Rachunki za remonty, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i media
• Informację, kto i od kiedy faktycznie korzysta z nieruchomości
• Informację o ewentualnych najemcach i pobieranym czynszu
• Własne stanowisko: czy chcą Państwo nieruchomość zatrzymać ze spłatą, czy raczej otrzymać spłatę

Ta ostatnia decyzja przesądza o całej strategii i warto podjąć ją świadomie, zanim sprawa trafi do sądu.

Najczęstsze pytania

Czy potrzebna jest zgoda pozostałych współwłaścicieli?

Nie. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności samodzielnie. Zgoda jest potrzebna tylko przy zniesieniu umownym; w braku porozumienia rozstrzyga sąd.

Który sposób zniesienia wybierze sąd?

W pierwszej kolejności podział fizyczny, jeżeli jest możliwy. Gdy nie jest, sąd przyznaje rzecz jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych. Sprzedaż licytacyjna jest ostatecznością.

Czy spłatę można rozłożyć na raty?

Tak. Sąd może rozłożyć spłaty na raty, maksymalnie na dziesięć lat, a także odroczyć termin płatności. Należność może zostać zabezpieczona hipoteką.

Czy mogę odzyskać pieniądze wydane na remonty?

Tak, ale trzeba zgłosić te roszczenia w toku postępowania o zniesienie współwłasności. Po prawomocnym zakończeniu sprawy roszczeń z tytułu posiadania rzeczy nie można już dochodzić osobno.

Co, jeśli jeden ze współwłaścicieli nie żyje?

Najpierw trzeba przeprowadzić stwierdzenie nabycia spadku, a często również dział spadku. Bez ustalenia następców prawnych zniesienie współwłasności nie jest możliwe.

Ile kosztuje wniosek?

Opłata stała wynosi tysiąc złotych, a przy wniosku zawierającym zgodny projekt zniesienia współwłasności — trzysta złotych. Do tego dochodzą koszty opinii biegłego rzeczoznawcy i ewentualnie geodety.