Eksmisja lokatora — jak to wygląda naprawdę i ile trwa

Krok pierwszy: usunięcie tytułu prawnego

Eksmisja to opróżnienie lokalu przez osobę, która nie ma do niego tytułu prawnego. Dopóki umowa najmu obowiązuje, sprawy o eksmisję nie da się wygrać — trzeba więc najpierw skutecznie ją zakończyć.

Przy zaległościach czynszowych ustawa wymaga zachowania ścisłej procedury: zwłoka z zapłatą musi obejmować co najmniej trzy pełne okresy płatności, a przed wypowiedzeniem trzeba uprzedzić lokatora na piśmie, wyznaczając mu dodatkowy miesięczny termin na zapłatę. Dopiero potem wypowiada się umowę, również pisemnie i ze wskazaniem przyczyny. Pominięcie uprzedzenia sprawia, że wypowiedzenie jest nieskuteczne — i to jest najczęstszy powód przegranych spraw o eksmisję po stronie właścicieli.

Krok drugi: pozew i wyrok

Pozew o opróżnienie lokalu wnosi się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości — dla mieszkań w Bytomiu i Zabrzu będą to tamtejsze sądy rejonowe. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd obowiązkowo orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego albo o braku takiego uprawnienia. To rozstrzygnięcie decyduje o wszystkim, co dzieje się później.

Komu sąd musi przyznać najem socjalny

Ustawa wymienia kategorie osób, wobec których sąd nie może odmówić tego uprawnienia — chyba że mogą one zamieszkać w innym lokalu. Należą do nich między innymi kobiety w ciąży, osoby małoletnie oraz sprawujące nad nimi opiekę, osoby niepełnosprawne lub ubezwłasnowolnione i ich opiekunowie, obłożnie chorzy, emeryci i renciści spełniający kryteria do świadczeń z pomocy społecznej oraz osoby bezrobotne.

Inaczej jest wobec osób, które zajęły lokal samowolnie i nigdy nie miały do niego tytułu — tu przyznanie najmu socjalnego jest możliwe tylko wyjątkowo, gdy przemawiają za tym szczególne względy.

Dlaczego to tak długo trwa

Po uprawomocnieniu wyroku sprawa trafia do komornika i tu zaczyna się etap, którego właściciele zwykle nie przewidują. Jeżeli sąd przyznał uprawnienie do najmu socjalnego, komornik wstrzymuje eksmisję do czasu, aż gmina złoży ofertę takiego lokalu. Oczekiwanie potrafi trwać latami. Jeżeli uprawnienia nie przyznano, komornik i tak nie może usunąć lokatora donikąd — musi poczekać, aż gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie.

Do tego dochodzi okres ochronny: od 1 listopada do 31 marca nie wykonuje się eksmisji, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano pomieszczenia, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. W praktyce oznacza to, że sprawy rozpoczęte jesienią rozstrzygają się dopiero wiosną.

Odszkodowanie od gminy

Właściciel, który czeka na wykonanie wyroku, nie jest bez ochrony. Jeżeli gmina nie dostarcza lokalu socjalnego osobie uprawnionej, odpowiada wobec właściciela za szkodę — zwykle w wysokości czynszu, jaki można byłoby uzyskać, wynajmując lokal na wolnym rynku. To osobne powództwo przeciwko gminie i często jedyna realna rekompensata za lata oczekiwania.

Niezależnie od tego, osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego ma obowiązek uiszczać odszkodowanie odpowiadające wysokości czynszu.

Dwie sytuacje poza schematem

Przemoc w rodzinie. Wobec osoby stosującej przemoc wobec domowników przewidziano odrębny, przyspieszony tryb nakazania opuszczenia mieszkania — niezależnie od tego, komu przysługuje tytuł prawny do lokalu. Policja może też wydać nakaz natychmiastowego opuszczenia mieszkania i zakaz zbliżania się.

Najem okazjonalny i instytucjonalny. Przy prawidłowo zawartej umowie najmu okazjonalnego, z notarialnym oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji i wskazaniem lokalu zastępczego, ochrona lokatorska jest wyłączona i eksmisja przebiega nieporównanie szybciej. Jeżeli wynajmują Państwo mieszkanie, warto rozważyć tę formę zawczasu — po fakcie jest już za późno.

Co przygotować

• Umowę najmu wraz z aneksami
• Wezwania do zapłaty, uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia i samo wypowiedzenie, z potwierdzeniami nadania
• Zestawienie zaległości z datami
• Dokument własności lokalu i numer księgi wieczystej
• Informacje o osobach zamieszkujących lokal, w tym o dzieciach i osobach starszych

Ta ostatnia informacja bywa najważniejsza dla oceny, ile sprawa potrwa. Zakres spraw opisuję na stronie o nieruchomościach.

Najczęstsze pytania

Kiedy można wypowiedzieć najem za zaległości?

Gdy zwłoka obejmuje co najmniej trzy pełne okresy płatności i gdy wcześniej uprzedzono lokatora na piśmie, wyznaczając dodatkowy miesięczny termin na zapłatę. Bez tego uprzedzenia wypowiedzenie jest nieskuteczne.

Czy sąd zawsze przyznaje lokal socjalny?

Nie, ale wobec określonych kategorii osób — między innymi kobiet w ciąży, małoletnich i ich opiekunów, osób niepełnosprawnych, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria pomocy społecznej oraz bezrobotnych — sąd nie może odmówić, chyba że mogą zamieszkać w innym lokalu.

Ile trwa eksmisja?

Sam proces zwykle kilka do kilkunastu miesięcy, ale decydujący jest etap wykonania wyroku. Gdy przyznano prawo do najmu socjalnego, komornik czeka na ofertę gminy, co potrafi trwać latami.

Czy zimą można eksmitować?

Od 1 listopada do 31 marca nie wykonuje się eksmisji, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano pomieszczenia, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Czy właściciel może żądać czegoś od gminy?

Tak. Jeżeli gmina nie dostarcza lokalu socjalnego osobie uprawnionej, odpowiada wobec właściciela za szkodę, zwykle w wysokości czynszu możliwego do uzyskania na wolnym rynku. Dochodzi się tego osobnym powództwem.

Czy najem okazjonalny naprawdę przyspiesza eksmisję?

Tak, przy prawidłowo zawartej umowie z notarialnym oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji i wskazaniem lokalu zastępczego ochrona lokatorska jest wyłączona. Tę formę trzeba jednak wybrać przy zawieraniu umowy, nie później.